Puntos clave
Uruguay registró 52.246 transacciones de compraventa en 2024 (3,3% más) y 27.533 hasta julio de 2025, pero solo Montevideo publica alrededor de 60.000 propiedades frente a unas 1.500 ventas mensuales.
Montevideo concentra el 34,4% de las transacciones de compraventa de enero a julio de 2025, Maldonado el 17,9% y Canelones el 13,2%; el 75% de los compradores extranjeros son argentinos y las operaciones suelen cotizarse en dólares estadounidenses.
Sin un MLS central, las publicaciones duplicadas son frecuentes; plataformas como domizello hoy eliminan duplicados, así cada propiedad aparece una sola vez, presentada por el primer agente inmobiliario con una autorización de venta vigente.
Contenido
Cinco agentes inmobiliarios, una propiedad: la configuración por defecto
Una propiedad no se vuelve más fácil de vender porque cinco agentes inmobiliarios la tengan. Se vuelve más fácil de ignorar.
Uruguay no tiene un MLS central. Ese hecho estructural silencioso define todo el juego: publicaciones abiertas, fotos duplicadas, precios desactualizados y propietarios que piensan que más agentes inmobiliarios significan automáticamente más compradores.
El mercado de compraventa sigue en movimiento. En 2024, Uruguay registró 52.246 transacciones de compraventa, 3,3% más que un año antes, después de una leve caída en 2023. En los primeros siete meses de 2025, la actividad se sostuvo con 27.533 transacciones, 1,3% más interanual.
Es un contexto sano pero no explosivo. Les da a los agentes inmobiliarios suficiente demanda para trabajar, pero no tanta como para esconder una publicación débil detrás del impulso del mercado.
Sesenta mil publicaciones y mil quinientas ventas generan la presión real
Mirá solo Montevideo. El mercado carga con alrededor de 60.000 propiedades publicadas, mientras las ventas mensuales rondan las 1.500.
Ese desequilibrio no es señal de fracaso. Es señal de fragmentación. Muchas de esas propiedades publicadas están duplicadas o casi duplicadas, cargadas por distintos agentes inmobiliarios con fotos, precios y niveles de cuidado diferentes.
Para un agente inmobiliario, eso genera una presión concreta. No competís solo contra el precio del propietario. Competís contra otras cuatro versiones del mismo activo, algunas de las cuales pueden estar desactualizadas, mal fotografiadas o con precios puestos desde la expectativa más que desde la evidencia.
La concentración geográfica hace que la presión sea despareja. Según Global Property Guide, Montevideo concentra el 34,4% de las transacciones de compraventa de enero a julio de 2025, seguida por Maldonado con el 17,9% y Canelones con el 13,2%. Rocha, Colonia y San José quedan más atrás con 5,9%, 5,2% y 2,5%.
La demanda extranjera se concentra todavía más. Alrededor del 75% de los compradores extranjeros son argentinos, cerca del 20% brasileños y el 5% proviene de otros mercados; la mayor parte de ese interés aterriza en ubicaciones de playa. Las transacciones en sí suelen cotizarse en dólares estadounidenses, así que una publicación que confunde monedas o no tiene documentación clara queda inmediatamente como poco profesional ante compradores locales y extranjeros.
Cuando la oferta abunda, la curaduría se vuelve el producto
Acá viene la parte incómoda. Un aumento anual del 1,3% en las compras es real, pero no rescata a los agentes inmobiliarios de la irrelevancia. El mercado tiene suficientes transacciones para premiar a los profesionales; no tiene suficientes para premiar a todos los que simplemente publican la misma propiedad.
La diferenciación no puede venir del activo en sí, porque el activo es idéntico en todas las publicaciones. Tiene que venir de cómo lo cura el agente inmobiliario: respaldo de precios preciso, fotos actualizadas, planos claros y una presentación que coincida con lo que el comprador va a ver realmente.
El mercado en sí avanza hacia una estabilidad activa y una consolidación. La demanda se está volviendo más selectiva con la calidad de construcción, la funcionalidad y los servicios. El valor ya no se presume; tiene que justificarse con datos, fundamentos económicos y una tasación técnica precisa.
Por eso algunas plataformas están empezando a eliminar los duplicados en el origen. Domizello aplica ese principio de forma directa: una propiedad aparece una sola vez, presentada por el primer agente inmobiliario con una autorización de venta vigente. Quién la presenta se decide por orden de llegada; la competencia pasa a ser qué tan bien se presenta y se gestiona la propiedad, no cuántas veces está publicada.
Parece un detalle menor, pero cambia el trabajo del agente inmobiliario. Dejás de perseguir volumen y empezás a construir un stock curado en el que los compradores pueden confiar.
El agente inmobiliario que reduce el mercado recibe el llamado
El mercado de compraventa uruguayo se está profesionalizando de a poco. No se está volviendo más fácil; se está volviendo más selectivo con quién puede representar una propiedad y quién se queda con el tiempo del comprador.
El agente inmobiliario que cura la oferta, invierte en presentación y mantiene publicaciones honestas no va a necesitar competir por volumen. Su stock se convierte en la lista corta.
Domizello viene avanzando en esa dirección: una plataforma construida sobre la idea de que el agente inmobiliario que realmente gestiona y presenta una publicación es quien se gana la confianza del comprador.
Para los agentes que quieren trabajar de esa manera, el programa para agentes inmobiliarios ofrece un punto de partida práctico. No es una propuesta comercial. Solo la estructura para un mercado que ya premia la curaduría.
El próximo llamado no va a ser para el agente inmobiliario con más publicaciones. Va a ser para el agente que convirtió una publicación en la opción más clara.
Preguntas frecuentes
¿Por qué tantas propiedades en Uruguay aparecen con varios agentes inmobiliarios?
Uruguay no tiene un MLS central, así que las publicaciones abiertas son comunes. La misma propiedad suele estar duplicada por distintos agentes inmobiliarios con fotos, precios y niveles de cuidado diferentes, lo que puede hacer que las publicaciones sean más fáciles de ignorar en lugar de más fáciles de vender.
¿Cuántas transacciones de compraventa hubo en Uruguay recientemente?
En 2024, Uruguay registró 52.246 transacciones de compraventa, un aumento del 3,3% respecto al año anterior. En los primeros siete meses de 2025 hubo 27.533 transacciones, 1,3% más interanual.
¿Cuál es el desequilibrio entre inventario y ventas en Montevideo?
Montevideo tiene alrededor de 60.000 propiedades publicadas, pero las ventas mensuales suelen rondar las 1.500. Esa fragmentación genera presión porque los agentes inmobiliarios compiten contra múltiples versiones del mismo activo, no solo contra el precio del propietario.
¿Qué zonas de Uruguay tienen más transacciones inmobiliarias?
De enero a julio de 2025, Montevideo concentró el 34,4% de las transacciones de compraventa, seguida por Maldonado con el 17,9% y Canelones con el 13,2%. Rocha, Colonia y San José tuvieron participaciones menores de 5,9%, 5,2% y 2,5%.
¿Por qué la curaduría se está volviendo más importante para los agentes inmobiliarios inmobiliarios en Uruguay?
Porque el activo es idéntico en todas las publicaciones duplicadas; la diferenciación tiene que venir de cómo lo cura el agente inmobiliario: datos de precios precisos, fotos actualizadas, planos claros y una presentación honesta. Plataformas como domizello eliminan duplicados para que los compradores puedan confiar en una única versión bien gestionada.
